今年以來，加快土地經營權流轉的政策信號不絕于耳。剛剛落下帷幕的中央農村經濟工作會議，重申引導和規范土地經營權有序流轉。
就在一個月前，中共中央、[杭州瑞豐注冊香港公司]國務院辦公廳印發《關于引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》，提出健全土地承包經營權登記制度，用5年左右時間基本完成土地承包經營權確權登記頒證工作，鼓勵創新土地流轉形式。
目前處于探索階段的土地信托，各方對盈利模式和盈利空間態度不一；但從監管層和業內態度來看，大范圍推廣的可能性較小。
模式淺析
盤活土地經營權賦予了土地金融屬性，土地承包經營權可作為銀行抵押物進行貸款，也可作為土地信托標的物轉讓收益權，將土地交給受托人經營管理。
土地信托的本質是實現農村土地承包經營權的所有權、使用權和收益權的三權分離。也即農民將農村土地承包經營權委托給信托公司，由信托公司尋找第三方進行統一經營，而由農民享有相應的收益。
2013年10月，中信信托在安徽省成立國內第一只農村土地承包經營權流轉信托計劃，拉開了土地信托的序幕。
此后，北京信托、中建投信托、百瑞信托等信托公司相繼探路土地信托模式。
以北京信托的一單土地信托為例，2014年3月，北京信托在北京密云縣水樟村推出首單土地信托產品，該項目采用“財產權信托+資金信托”雙信托結構。
水樟村將約1700畝農地的土地經營權通過股份經濟合作社集中起來，由該土地合作社作為委托人成立財產權信托，委托北京信托管理土地經營權，再由北京信托將土地經營權流轉給圣水櫻桃專業合作社經營，用于種植水果等農作物。
北京信托后續成立與之配套的資金信托，為圣水櫻桃專業合作社提供專項資金支持，用于幫助其擴大生產、規模化經營。
“真正目標是做土地銀行。”一名中信信托人士對記者表達了中信信托的發展目標。希望未來國家通過政策扶持大型信托進行吸儲試點，吸收成本低的資金用于土地流轉和農業發展項目。
此外，隨著土地銀行收益權憑證大規模推行后，農民的土地具備了金融屬性，可攜帶的收益權憑證是否可交易或抵押，為信托公司盈利以及盤活農村創造了可能性。
利潤空間有多大
處于探索階段的土地信托，其盈利模式尚不清晰。
按照上述中信信托人士的解釋，目前并未向財產委托人即農民收取費用，而是通過土地流轉發行信托產品，由后端資金注入土地流轉項目，為大型機構投資者成立單一事務管理類信托，從中收取手續費獲得贏利。“骨頭再少，上面也有肉。”
那么土地信托這塊“骨頭”值不值得啃？一家排名前列的信托公司業務人士對說：“土地信托對社會很有意義，但利潤太薄了，我們不會做。”
這正好反映了土地信托最核心的收益問題。
“土地信托沒法創造利潤。”一名參與土地信托項目的信托人士向透露，管理費用和信托報酬來源于土地增值和土地產出，要么出自農民，要么來自土地運營商。
產出不穩定，據其調研結果，土地信托一般能保證年化回報率8%，而這并非資金回報率，信托公司投入資金成本5%，剩下3%的利潤點也不確定。“市場蛋糕太小了，現在尚處于探索模式的階段。”
該信托人士表示，信托公司初期涉足土地信托只能不計成本和回報。
土地信托可能是未來信托行業的一個熱點，但這條路能否走得通目前還不知道，要在探索中權衡成本和收益。
上述中信信托人士則預計，未來隨著利率市場化完全放開后，大型金融機構有避險需求，土地流轉相對于其他信托項目風險較小，可選擇投資集合類信托，信托公司從中收取手續費。
除了手續費類的直接收益，未來還存在著間接收益的空間。
中信信托方面表示，未來信托公司對農業題材的資金發揮金融屬性進行管理和處置。“盡管管理資金收取的手續費很低，但畢竟也是贏利點。”此外，間接收益在于后端農產品交易、物流等產業鏈的增值。
是藍海還是小眾市場？
今年以來，信托資產規模和業績增速持續放緩，告別了高增長時代的信托業務模式亟待轉型。
在中央一系列加快土地流轉的政策鼓勵下，我國幅員廣闊的農業用地亟待被盤活，土地信托模式能否發展成為信托業新的“業務藍海”？
從監管層態度看，銀監會主席助理楊家才在出席2013年信托業年會談及土地信托時表示，由于專業面廣且影響深遠，土地信托還要研究得再深一點，并且得有這個資質的公司，才允許去嘗試探索。
他以詩句“此花不宜凡夫采，留與蟾宮折桂人”影射土地信托的“高冷”。
中國人民大學信托與基金研究所執行所長邢成在接受記者采訪時也認同監管層觀點。
原因在于，信托公司開展土地流轉難以獨立完成，需要與農業經營公司合作，涉及到間接管理，信托公司無法做到主動管理。
且農業經營公司的管理水平和能力也一定程度上影響了項目收益，這也考驗著信托公司對經營公司的管控能力和聯動能力。
“目前多數信托公司不具備這些整合能力，同時，也不具備經營管理能力和間接管理能力。”邢成表示，極少數信托公司具備資源整合能力、具備專業人才以及與地方政府的溝通談判能力、土地經營公司合作能力。凡具備這些要素的公司，可做土地信托的嘗試和探索。
有鑒于此，土地信托模式可作小范圍的嘗試和探索。
除了上文提及的市場風險、經營風險和利潤風險，邢成認為，政策風險、法律風險、道德風險以及與地方政府博弈的風險，這些非市場化因素是制約土地流轉信托的重要桎梏。
對于少數試點的信托公司而言，在探索過程中也存在較大的不確定性，尚未達到成熟而規范的程度。土地流轉項目的交易結構和運作流程非常專業，適合機構投資者和專業投資者，非專業和個人投資者應謹慎涉足。
在操作層面，土地信托流轉過程中也存在著障礙。
上述參與土地信托項目的信托人士表示，[北京瑞豐注冊香港公司]一是土地集中化問題，由于土地信托需要將土地集中化經營，導致我國的丘陵、山地、水田地貌集中的省份或地區不在考慮范圍之內。
二是農民的意愿。他在調研過程中發現，江浙發達省份的農民一般不愿意交出土地，經濟欠發達地區省份的農民則合作意愿較強。
