作為一種創新金融工具，房地產信托投資基金(REITs)試點有望成為緊隨信貸資產證券化(ABS)備案制落地后的又一亮點。
近日有媒體報道，[瑞豐注冊香港公司]REITs將在北京、上海、廣州、深圳四個城市率先開展試點。
中鐵信托副總經理陳赤對記者表示，新一輪的REITs試點方案需要一整套的制度設計，包括稅收政策、發行場所、項目評估和現金流的匹配等。
信托分析師也對記者表示，試點工作的展開需要監管部門形成綱領性指導意見，對REITs進行規范和引導。
日前，銀監會正式下發《關于信貸資產證券化備案登記工作流程的通知》，將信貸資產證券化業務由審批制改為業務備案制，開啟了中國資產證券化備案制時代，銀行盤活存量資產的需求將逐步釋放。
對此，陳赤在接受記者采訪時表示，資產證券化作為20世紀最重要的金融創新工具之一，具有風險隔離和真實銷售的特征。
資產證券化的實現依托于特定目的投資(SPV)載體，在國外，這一載體表現形式有SPC(特定目的公司)和SPT(特定目的信托)兩種，我國信貸資產證券化采取SPT模式。
在ABS的實施中，信托在這一領域具有獨特的地位，在資產證券化過程中扮演了不可替代的角色。
自2012年信貸資產證券化重啟以來，對銀行實施“雙審制”，需要銀監會和央行批復。
陳赤表示，銀行對ABS產品具有強烈需求，將ABS改為備案制后，未來將有更多的銀行參與，而這對信托業蘊含著商機，且信托在其中以收費型業務為主，將加速信托公司從融資類業務向投行業務轉型，拓展新的業務。
REITs本質上是資產證券化的一種模式，因為證券化就是將資產未來價值在現在進行出售。
對于REITs的模式，以商業樓宇為投資標的物，房地產開發商將資產進行打包出售，設計成REITs產品，通過交易所公開銷售，投資者獲取標的物收益權，開發商則將未來資產收益轉讓給投資者從而獲得了資金。
另一種模式是投資者按照不同比例既購買物業，又投資于房地產開發。
一直以來，信托通過房地產信托已經深度介入房地產領域，但多是以“類開發貸款”模式，在部分房地產商向持有物業的不動產商轉型過程中，產生了資產流動性的需求，即將資產變現以保證資金鏈安全，REITs可以為其后續融資提供流動性，所以，REITs有望成為房地產金融新的形式。
事實上，REITs試點被提上日程由來已久。
2008年，政府出臺4萬億元經濟刺激計劃后，國務院常務會議提出，要創新融資方式，通過并購貸款、房地產信托投資基金、股權投資基金和規范發展民間融資等多種形式，拓寬企業融資渠道。
隨后，國務院發布的“金融國30條”，再次明確提出“開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業融資渠道”。
對于信托公司在REITs中的角色，信托公司可以作為REITs產品的發起者、承銷商或不動產的運營管理商。
今年5月，由中信證券推出的“中信啟航專項資產管理計劃”，宣告了全國首個REITs在深圳證券交易所掛牌交易轉讓。
資產規模52.1億元，基礎資產為中信證券的兩棟辦公樓，采取分級證券化并在交易所流通，5年后將公募上市。
此外，招商地產、海鷹股份、開元信托均對REITs有所涉足。
一名市場人士對記者表示，[杭州瑞豐注冊香港公司]目前我國REITs試點前期主要由政府推動，參與試點的企業多以資金實力雄厚的國企和央企為主，隨著區域性REITs市場的發展，未來將向行業性REITs延伸，比如養老、醫療等細分領域。 
