近一個月來，金隅集團對金隅股份的資產(chǎn)注入動作頻頻。金隅集團內(nèi)部人士透露，金隅集團意欲加大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)版塊的整合，未來包括大成房地產(chǎn)在內(nèi)的更多資源將逐步注入上市公司，完成整體上市。

加大持有型物業(yè)整合

6月9日，金隅股份宣布斥資6.24億元收購北京水泥廠66.12%的股權(quán)。

同一天，金隅股份另一份收購公告的補充公告表明，其行將獲得金隅宏業(yè)手中的大成大廈。5月30日，金隅股份公告稱，收購八達嶺度假村、北京金隅大成、北京甘露家園、北京金隅宏業(yè)等14家公司的全部股權(quán)。同時，將收購北京水泥廠 33.88%股權(quán)和科恩北京67.5%股權(quán)、分別作價3.20億元和256.34萬元。

金隅集團及其附屬公司還以1.62億元和1.10億元價格分別將北京平谷地塊和藍島金隅地塊以及兩塊土地上的建筑、設(shè)備、隨附的所有權(quán)益和權(quán)利轉(zhuǎn)讓給金隅股份。

通過此輪收購，金隅股份將新增商場、寫字樓等持有型物業(yè)面積約11萬平方米，持有型物業(yè)總面積將超過70萬平方米。

金隅股份去年香港上市時，就擁有實際價值超過百億的出租物業(yè)資產(chǎn)。金隅股份經(jīng)營性物業(yè)的租金收入在全國上市公司中排名前三，所以其在經(jīng)營性物業(yè)上的兼并特別引人注目。

這輪收購，不僅是直接進入了一些現(xiàn)成土地資產(chǎn)，金隅股份收購的工廠在北京一些核心區(qū)域還擁有豐富的工業(yè)土地儲備。收購的燕山水泥已經(jīng)于2007年停產(chǎn)，但其擁有占地32萬平方米的土地。

金隅大成融合

在本輪的16家收購中，金隅股份向大成房地產(chǎn)收購了北京金隅大成，并約定在先決條件達成之后的15個工作日內(nèi)向大成房地產(chǎn)支付相應(yīng)的對價款。

金隅大成于1992年成立，隸屬于大成房地產(chǎn)，主要從事是物業(yè)管理工作，管理著合并面積百萬平米的多個物業(yè)。

應(yīng)北京市國資委的要求，2009年8月，金隅集團先是托管大成房地產(chǎn)股份，然后吸收了大成房地產(chǎn)的全部股權(quán)。據(jù)了解，大成房地產(chǎn)原有的高管團隊都進入了金隅集團的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理中。和金隅相比，大成房地產(chǎn)的土地儲備并不豐厚，但在開發(fā)高端樓盤上擁有較為豐富的經(jīng)驗。大成的進入彌補了以建材起家、以開發(fā)保障性住房為主的金隅的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不足。

金隅集團內(nèi)部人士認為，大成的加入會給公司帶來轉(zhuǎn)變，公司會逐步加大高檔住房開發(fā)的比重，大成房地產(chǎn)在今年將置入上市公司旗下，這也是今年整體上市中最重要的一環(huán)。

轉(zhuǎn)型

在今年的金隅股份業(yè)績說明會上，金隅集團董事長蔣衛(wèi)平就曾表示，預(yù)期金隅股份今年銷售面積會在100萬平方米左右，會側(cè)重于“水泥”和房地產(chǎn)開發(fā)”兩部分。2010年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率會保持在35%左右。

金隅多年來致力于保障性住房的開發(fā)，高端樓盤項目并不多，35%的毛利潤更多來源于其土地成本。蔣衛(wèi)平曾透露，在北京、天津等地的土地儲備每平方米成本約為3000元。

資本界人士更關(guān)注的是金隅集團擁有上萬畝舊廠房和工業(yè)儲備用地，大多數(shù)位于北京及周邊地區(qū)。金隅也曾表示過，會在合適的時間將土地屬性轉(zhuǎn)化為商業(yè)地塊。

客觀上，這些土地通過一級開發(fā)整理，如不是做保障性住宅的開發(fā)，勢必就要進入招拍掛。北京招拍掛價格持續(xù)不下，使得金隅在未來會存在持續(xù)低成本拿地的不確定性，即便能低價拿到土地，還要面臨著國家對土地增值稅征收日益嚴格的外部環(huán)境。

北京土地供應(yīng)的郊區(qū)化趨勢已經(jīng)非常明顯，要保持一定的毛利潤，就必須提高產(chǎn)品的溢價率，萬科、中糧等開發(fā)商進入郊區(qū)就采用的是精品大盤的路線。

今年4月，金隅股份曾通過聯(lián)屬公司北京大成開發(fā)集團有限公司，以12.1億元投得重慶市南岸區(qū)土地。該地塊毗鄰重慶國家4A級風景區(qū)，是重慶市今年以來供應(yīng)的最大地塊，規(guī)劃的容積率不到1。今年1月，金隅股份在天津競得東麗區(qū)的土地，容積率也不到2。

加大對持有型物業(yè)的整合，擴大高檔樓盤的比重，顯然這家公司也在逐漸適應(yīng)“后土地時代”的轉(zhuǎn)型。