日前，中駿置業在北京產權交易所成功摘牌，取得中石油下屬房地產公司北京都市圣景房地產開發有限公司（下稱“都市圣景”）100%股權，成交價為1.26億元。

“在這個時間點拿下這個項目，表示了我們對北京市場的信心和重視。”昨日，中駿置業北京公司企劃部經理于方興在接受《第一財經日報》采訪時表示，未來會將該項目打造成中駿置業所擅長的高端公寓，“如果一切順利，希望明年能在市場上有所動作”。

后期運作復雜

一位不愿透露姓名的業內人士表示，央企根本不舍得拿最賺錢的項目出來轉讓，出讓的項目大多債務關系復雜。

事實證明，此次中石油轉讓的都市圣景便存在著拆遷、債務、人員安置等歷史遺留問題。

根據公開資料，作為中石油旗下的全資公司，都市圣景的實際資產是位于北京市西城區德外大街的一宗約5800平方米的土地，中石油原本打算將其建成一個總建筑面積約3.8萬平方米的商住樓項目——華龍大廈。

有消息稱，華龍大廈項目原本合同約定開工日期是2005年，竣工日期2007年。今年初，都市圣景因未按合同約定期限開工建設構成土地閑置，收到了北京市國土資源局開出的通知，要求其將該項目建設開發情況書面報告北京市國土局。

對此，都市圣景方面的解釋是，該地是德外大街最后幾塊未拆除的地塊之一，需要拆遷的居民有60戶，都是上世紀60年代平房，之所以未能按時開工有眾多原因，其中包括本項目屬于經法院拍賣的歷史遺留項目，情況復雜、拆遷量大、拆遷難度大等。其中，拆遷曾因奧運年不批拆遷許可證而擱置。

而就在都市圣景宣稱已備足資金，并預計于2010年第三季度開始拆遷后不久，在北京市產權交易所的公開轉讓項目中，該公司便赫然在列。

根據掛牌公告，此次轉讓的包括都市圣景100%股權及6498.236449萬元債權，且都市圣景的人員將由轉讓方自行安置，掛牌價格為1.26億元。這也成為今年3月國資委出臺非地產主業央企“勸退令”后，第一個將旗下房地產公司100%股權予以公開轉讓的央企項目。

最終，中駿置業以底價1.26億元成功摘牌。

“我們本以為會有競爭，但可能大家還在觀望，對于市場的預期沒有我們樂觀。”于方興表示，1.26億元的價格處于中駿置業的預期范圍內。

對于該項目拆遷及后期運作的難度，于方興坦言中駿置業已有所準備。華龍大廈目前的規劃建筑面積為3.8萬平方米，1.26億元的成交價折合樓面價約為3316元/平方米。對于這個看似不高的樓面價，于方興表示，更大的成本在于拆遷補償費。“這個地方的拆遷肯定是有難度的，不是國家指導價能夠拆得動的，至少要到指導價的兩倍甚至三倍。”

打造高端公寓

實際上，在國資委的“勸退令”發布之后，涉及央企退出的房地產項目轉讓數量正在緩慢增加中。如目前在上海聯合產權交易所掛牌轉讓的就有南光(上海)投資公司、中國石油寧夏化工廠分別持有的上海中國石化大廈置業發展有限公司52%和48%股權；國藥集團新疆藥業有限公司持有的新疆邁德勝房地產開發有限責任公司51%股權；深圳中建投房地產開發有限公司持有的深圳中建投置業顧問有限公司100%股權等4個房地產項目，掛牌總價為2.71億元。

而對于78家央企退出所涉及的項目轉讓，包括主業為房地產的央企、上市房企及民營房企中的不少企業都表示出了極大的興趣。

花樣年（01777.HK）主席兼首席執行官潘軍就曾于日前表示，花樣年正在洽購這些退出企業的房產項目，將會采用多種形式進行收購，“收購的首要條件是要求相關資產的凈利潤逾15%。”

對此，于方興也表示，央企的轉讓是中駿置業拿地的渠道之一。對于此次收購項目的利潤率，他們測算的結果也為15%左右。“如果到時候市場好的話可能再高一點，如果市場不好的話最多也就這個水平。”

“拿下這個項目也是我們經過全面評估之后才作出的決定，出于平衡成本的考慮，如果價格再高我們也會放棄。”于方興表示，未來中駿置業準備將這個項目打造成高端公寓項目，“這也是我們公司比較擅長的。”

此前的2007年，中駿置業曾在北京CBD核心區內的東大橋區域開發了高端公寓“世界城”項目，目前，該項目精裝修現房均價為49000元/平方米。