調(diào)控新政下的樓市似乎遭遇到了冰點。5月份，房企銷售額大幅滑落，世茂、龍湖等企業(yè)銷售額的跌幅都在40%-50%左右。似乎是急于想破冰打開局面，房企不約而同地選擇了“走馬換將”。包括保利、萬科、SOHO中國[4.09 1.49%]在內(nèi)的六家知名房企紛紛調(diào)整手下高管。

然而，政策層面依然沒有放松。6月4日晚，住建部、央行、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)文指出，商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應依據(jù)擬購房家庭成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定。而在此時，打折傳言四起，萬科更是表示不會扛價，房地產(chǎn)市場上風聲鶴唳。

萬科等房企高層變動

房地產(chǎn)企業(yè)的人事震蕩正在演變成一輪“多米諾”骨牌效應。

6月1日晚，保利地產(chǎn)[10.91 1.77%]發(fā)布公告稱，李彬海辭任董事長、董事職務，保利地產(chǎn)原總經(jīng)理宋廣菊將接替其出任董事長一職。而在此前的短短半個月時間里，知名房企的高管變動也如走馬燈一般，讓人有點“眼花繚亂”。

5月31日SOHO中國公告稱，王少劍已辭去公司的執(zhí)行董事及財務總裁的職務。也許是巧合，另外一家知名房企也恰恰是財務官離職。5月26日，現(xiàn)年38歲的龍湖首席財務官及執(zhí)行董事林鉅昌透露公司已經(jīng)批準了他的辭職申請，將在今年10月底離開奮斗了4年的龍湖。

據(jù)記者統(tǒng)計，僅僅在近一個月時間里，加上此前孫文杰不再擔任中國建筑[3.55 -0.28%]工程總公司總經(jīng)理、黨組副書記，原職南京萬科總經(jīng)理的朱保全升任萬科集團副總裁，世茂股份[10.15 1.60%]董事會秘書王東亮申請辭職，共有六家知名房企出現(xiàn)高層人事變動。

“2010年下半年，如何保證房企資金鏈是關(guān)鍵。因此民營房企換財務官就不難理解，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的融資收的還是比較緊。”中原地產(chǎn)董事長李文杰表示，知名房企的高層變動還只是一個開始。面對政策層面的巨大壓力，房地產(chǎn)企業(yè)的營銷、融資和管理思路都會發(fā)生變化。未來還有更多的中層領(lǐng)導以及中小房企領(lǐng)導的變動。

而在房地產(chǎn)行業(yè)從事了8年獵頭顧問工作的周霞也證實了這一點。她告訴記者，在2009年下半年地產(chǎn)火爆時，房地產(chǎn)經(jīng)理人的隊伍高速發(fā)展。而隨著目前房地產(chǎn)行業(yè)遇冷，一部分房企現(xiàn)在或收縮戰(zhàn)線,或改變思路，因此目前已經(jīng)有企業(yè)與她聯(lián)系招募強將。

約43%房企競爭乏力

這似乎不僅僅是巧合。5月份公布的幾家房企銷售額就泄露了房企的“危機”。這其中不乏上述發(fā)生人事變動的企業(yè)。

根據(jù)已公布的數(shù)據(jù)，世茂房地產(chǎn)[11.98 0.84%]、龍湖地產(chǎn)[7.50 -0.79%]、合景泰富[4.50 2.27%]、富力地產(chǎn)[10.14 2.01%]5月份銷售金額均有40%-50%的跌幅。其中，世茂房地產(chǎn)5月份實現(xiàn)合同銷售收入15億元，較4月的25億元下跌40%。

而6月1日剛剛公布的中國房地產(chǎn)測評中心報告也道出了房地產(chǎn)企業(yè)的真正危機：房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力正處于下降階段。

據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心對105家滬深房地產(chǎn)上市公司的測評結(jié)果顯示，所有上市公司中僅有19.39%為優(yōu)質(zhì)上市公司，約有42.86%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭乏力，持續(xù)發(fā)展能力較弱。

6月4日晚，住建部、央行、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)文指出，商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應依據(jù)擬購房家庭成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定。同時，對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人也按第二套及以上的差別化住房信貸政策執(zhí)行。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況和地方的政府有關(guān)政策規(guī)定，對其暫停發(fā)放住房貸款。

在回款周期拉長、信貸收緊、負債率高企等因素下，房地產(chǎn)企業(yè)50強中資產(chǎn)負債率超過70%的有13家。2010年4月宏觀調(diào)控之后，上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股價均大幅下挫達20%以上。

與此同時，即使是“萬保金招”這樣的標桿企業(yè)其盈利能力也在下降。根據(jù)Wind資訊的統(tǒng)計結(jié)果，這四家房企的一季報顯示，除招商地產(chǎn)[15.41 1.58%]外，三家公司的銷售毛利率和凈利率均同比下降。保利凈利率由去年同期的25.9%降至16.7%；金地凈利率由12.3%降至6.1%。