銀行貸款額度不夠，拉信托公司當托兒，這并不是什么稀罕事，不過稱之為銀團貸款的著實不多。

前不久，上市公司金科地產控股子公司北京金科納帕置業有限公司（下稱 “金科納帕”）與中信銀行、昆侖信托公司共同簽訂[新西蘭公司注冊]《銀團貸款合同》，貸款16億元，綜合融資成本為 9.7%/年。

不過，與有公開資料可查的2007年和2009年中海信托的幾單所謂“銀團貸款” 不同的是，中海信托曾經作為牽頭行和財務顧問發揮信托公司優勢，但是次昆侖信托只是中信銀行放貸的一枚配角。

與常見的合作放貸不同，銀團貸款的抵質押、后續管理均由牽頭行主導，信托公司作為參與行加入，管理責任較少。

據記者了解，此次主要為置換金科納帕在華夏銀行項目貸款的16億銀團貸款中，昆侖信托銀團貸款集合信托計劃的背后還有興業信托3億資金的身影。一個金融機構聯手“救急”房地產企業的樣本躍然而出。

融出機構收益各不同

根據金科地產的公告，16億元貸款中，[新西蘭注冊公司]中信銀行提供8億，昆侖信托提供8億；期限兩年；擔保措施為融資項目的土地使用權，以及金科地產為銀團貸款提供連帶責任保證擔保。

整個銀團貸款的綜合成本為年化 9.7%，但中信銀行和昆侖信托各自收益并不相同。

據記者了解，該銀團貸款利率分兩部分，中信銀行承貸的8億元按7.4%的年利率，昆侖信托的8億元則按11%的年利率。牽頭行是中信銀行，昆侖信托則發起設立金科納帕莊園房地產開發銀團貸款集合資金信托計劃，由某央企財務公司和興業信托分別認購5億和3億，但預期收益8.8%。這一收益率在目前市場上屬偏低水平。

某信托公司產品經理認為，這可能與委托人是一家央企財務公司有關，這類公司更多追求的是安全性。至于興業信托，則有可能是用了資金池資金，其成本往往低一些。或者發行一只信托產品（TOT）去接盤，也是常有的事，收益率還不錯，風險也相對可控。

關于這筆貸款的用途，記者了解到，其中10.4億元用來償還金科納帕在華夏銀行的項目貸款，剩余5.6億元用于同一項目納帕莊園的后續開發建設。

依此，某信托公司合規部門人士認為，可能是因為項目方急需還款，中信銀行額度不夠，拉上了昆侖信托。這與平常信托公司和銀行合作一起為某個融資方放貸的原因一樣。但若稱之為銀團貸款，主要區別在于銀團貸款中，放款、抵質押、后續管理等工作一般由牽頭行主導，參與行只是負責提供資金，管理責任較少。但銀信合作放貸則是獨立分開操作。

記者了解到，在這一單中，銀行項目土地使用權及在建工程抵押給了銀團，由中信銀行對預售資金進行監管。

相比于這一單，信托公司參與銀團貸款的案例更有借鑒意義的是中海信托曾經參與的幾單。

2007年，中海信托作為牽頭安排行、[注冊塞舌爾公司]信托代理貸款行，并與意大利聯合圣保羅銀行共同擔任聯合財務顧問，為中海殼牌石油化工有限公司籌集人民幣222.8億元的結構化融資。還成功實施了某大型國企外資行銀團貸款份額受讓項目，首創為外資行提供頭寸管理服務。

2009年，中海信托又作為國內首家參與外資行牽頭銀團貸款的信托公司，參與了重慶鋼鐵公司銀團貸款。只是業內并沒有關于這幾單業務的具體交易設計，真正意義上的銀團貸款在信托行業內也少有涉及。

房地產信托規模上升

業內普遍反映，銀行和信托公司合作放貸是常事兒。

某西部地區信托公司人士介紹，多數情況下，主要因為銀行貸款額度不夠，找信托公司幫忙，其還透露公司專門設了一個資金池，做這類與銀行合作的貸款。

這與上述對興業信托的猜測似有契合。但銀行與信托公司合作放貸的過程中，也衍生出一些風險。據北京某信托公司人士透露，在實際操作中，同一資產有可能會被同時抵質押給銀行和信托公司，出現重復質押的情況。

上述信托公司產品經理表示，確實存在這種情況，銀行和信托分別為第一順位抵質押權人和第二順位抵質押權人。原則上，資產的價值要足夠覆蓋所有貸款，但是質押率可能會高一些，風險增加。

回到上述銀團貸款的設計，也是反映信托公司活躍在房地產企業融資鏈條中的一個很好案例。

根據中國信托業協會數據，今年一季度末，信托資金對房地產的配置比例雖然有所下降，占比9.4%，但是規模卻有較大增長，達到7701.79億元，與2012年1季度末相比，同比增長達到12.18%；與2012年4季度末相比，環比增長達到11.93%，這是自2011年底以來從沒有過的增速，且重新站上了2011年底的規模之上。

業內人士介紹，目前房地產企業通過信托融資主要有三種途徑：融資類房地產信托，即包括傳統意義上的房地產項目貸款，也包括房地產企業股權收益權信托等；投資類房地產信托，即信托計劃直接以股權方式投資房地產基金。還有一種方式是財產權信托，融資方作為財產權信托的委托人，將項目收益權、股權收益權委托信托公司來融資。

隨著規模的膨脹，房地產信托的風險也在累積。[注冊薩摩亞公司]

基本是拆東墻補西墻，“信托公司已然陷入了房地產這一融資鏈條中”，一位房地產評估公司負責人稱：“尤其是一些股權收益權信托等，資金實際運用并非信托合同中指定的項目，而是被用于補充整個房地產企業的流動性，用于支付土地價款等，雖然監管機構曾發文禁止向房地產企業發放流動資金的貸款，甚至也出現用于支付土地價款等房地產信托禁止的投向，信托公司也睜一只眼閉一只眼，賭的是整個房地產企業的實力和房地產行業的系統性風險。而真正投資的項目實際可能出了問題。”