一套房子從打地基、建成到交易完成，[美國注冊公司]要交多少稅費？這些稅費的成本占房價多大比例？
“一般來說，土地出讓金約占房價的30%，建設費用占20%左右，各種稅費占到20%—30%，其余部分才是開發商的利潤。”鵬欣集團一位高層向《華夏時報》記者表示。
全國工商聯房地產商會名譽會長聶梅生認為，中國房地產市場最根本的問題是土地問題。目前大部分存量房已繳納了70年土地使用費，如果按照房產的價值來征稅，又不考慮已經繳納的土地使用費，實質上就是重復征稅。因此，應對房地產稅制進行改革。
“應對房地產業進行減稅、并稅，而不是加稅，但這條路并不容易。”復旦大學房地產運營研究所所長蔡為民說。
多環節重復征稅
“購房者身上已經背負了太多看不見的稅費。如果購買二手房時賣家再將差額20%的個稅轉嫁到買家身上，購房者又增加了新的稅費負擔。”上海一家房企高層告訴記者。
上述房企高層說，與房地產相關的諸多稅費中，有不少是被重復征稅的。除房產交易涉及的稅費，新建樓盤涉及的稅費名目繁多，達60多項。
業內人士指出，在設計、[注冊英國公司]施工、監理等不同環節都存在重復征收之嫌。
“向規劃和建委兩個部門分別繳納的設計費和報建費，我認為就是重復征稅。”一家房企研究部經理表示。
開發商獲得土地后，并非自行對樓盤進行設計就能夠開工，而是首先要獲得規劃許可證和施工許可證。要獲得這兩個許可證，還需要向規劃、城建和建交委等部門繳納勘察丈量費、規劃設計費和報批報建費。
“對樓盤公共配套的設計、測量是由政府指定的規劃設計院來做的，這一環節已經向規劃部門付了設計和測量的費用；但在報批報建的時候，還要再向建委繳納規劃技術服務費和房產測繪費。”一位不愿具名的開發商告訴記者，除了重復征收的“設計費”，在他們需要繳納的費用中還出現了一些額外的費用。
“施工建設費、城建費、設計費等環節，其實都是在重復征稅。而像土地和房屋契稅，其實是可以進行合并或減稅的。”上述開發商說。
“施工建材中，鋼鐵、水泥等其實已經向國家交過稅了，但進入樓盤施工后開發商還要再交稅。一個樓盤周邊已經做好了水電煤通訊，開發商在交了城市建設費后其實就將管線接入小區了；但如果要進行水電煤的聯網，還需要再交基礎建設的配套建設費。”上海房源房地產企業董事長季寶紅表示。
而在監理環節，不少第三方監理單位在已經收取工程監理費之后，還要再收取工程質量監督費和安全監督費。
“對一個樓盤的監理，最主要的內容就是對項目工程質量和安全的監督；而在收了監理費之后還要收另外兩項，這不是重復收費么？”鵬欣集團人士說。
稅費轉嫁購房者
除了直接向規劃、房管等部門繳納各種稅費，樓盤在開發過程中還要向所在地的消防、環衛部門，另外再繳納不同種類的費用。
一些項目還存在莫名其妙的稅費。記者在南京某房地產項目成本利潤測算報告中看到，該樓盤在報批報建環節按樓盤建設面積，需要繳納1元/平方米的“白蟻防治費”和1.48元/平方米的“圖紙審查費”。
而在另一份涂州市基本建設項目收費分類表中，[英國公司注冊]向市醫保中心繳納0.15%的農民工工傷保險的同時，還要向市人社局再繳納2%的農民工工資保障金。
“項目規劃雖然已經報上去并在規劃部門通過了，但可能還是不能按設計方案施工。因為施工環節往往是由建交委部門管理的，這個‘圖紙審查費’就是向建交委或當地的房管部門繳納的費用。”同策房產研究總監張宏偉表示。
記者在另一個項目的成本預算表中發現，在間接成本一項中，單獨列出了約545萬元的“不可預見費”。一位開發商告訴記者，這個是每個開發商都必備的。“名義上的稅費都交了并不代表沒事了，有些部門沒照顧到，這些部門的人可能就會過來，項目就進行不下去。不可預見費就是起這個作用的，而這個費用只可能多不可能少。”一位不愿具名的房企營銷經理表示。
在所有稅費中，契稅是被業內認為有可能進行降稅的環節之一。
開發商在獲得土地的時候除了交土地出讓金，要按土地評估價繳納4%的契稅；而購房者在購房時，還要按房屋交易金額再繳納1%-3%的購房契稅。
“雖說土地契稅和房屋契稅分別屬于土地和房屋兩個領域。這也是土地制度所決定的：土地契稅是開發商辦大產權證所必需的，而購房者是在過戶房產時需要在大產權證上辦理小產權證。如果土地契稅和房屋契稅能進行合并或降下來，對降低房屋成本也是有益的。”張宏偉表示。
蔡為民指出，加在樓盤和開發商身上的各種稅費，最終都要由每個購房者買單。而在稅費過高的情況下，相關部門應該通過減稅、并稅來減輕購房者的壓力。
而減稅面臨不小阻力，因為房地產環節的稅收對財政貢獻頗大。
“以2009年為例，中國一年稅收收入的增長額超過三分之一來自于房地產業。”易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍表示，2009年我國房地產土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、房地產營業稅和房屋轉讓所得稅等7項稅收增收額共計1851.85億元，占該年全部稅收收入增收額的35%。
