東莞樓市或難再現(xiàn)“小別墅”。近日，東莞市自然資源局正式印發(fā)《東莞市加強(qiáng)居住項目規(guī)劃管理指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》），要求居住項目內(nèi)嚴(yán)禁建設(shè)別墅，特別是低層及多層住宅嚴(yán)禁變相建設(shè)為別墅。同時重點管控中心城區(qū)和軌道站點TOD地區(qū)，禁止規(guī)劃布局層數(shù)低住宅。

中心城區(qū)不得

規(guī)劃建設(shè)低層住宅

東莞將按照高低有別、分類處理的原則對居住項目內(nèi)住宅建筑進(jìn)行分區(qū)域、分類型管控。

《指導(dǎo)意見》提出，重點地區(qū)嚴(yán)格管控。對于中心城區(qū)（指莞城、東城、南城和萬江街道）、軌道站點TOD地區(qū)等高密度發(fā)展區(qū)域，應(yīng)堅持節(jié)約集約利用土地，禁止在建設(shè)工程設(shè)計方案中規(guī)劃布局層數(shù)低的住宅。

根據(jù)要求，位于中心城區(qū)、軌道站點TOD地區(qū)的居住用地和居住混合用地（一類居住用地除外），應(yīng)采用多層、中高層、高層單元式住宅相結(jié)合的規(guī)劃布局方式，營造建筑密度低、配套設(shè)施及公共綠化充足、空間尺度適宜及形態(tài)豐富的人居環(huán)境。不得規(guī)劃建設(shè)低層住宅（包括單元式和聯(lián)排式）以及多層聯(lián)排式住宅。

對于其他一般地區(qū)，允許規(guī)劃保留少部分層數(shù)低的住宅，同時通過限制該類住宅的占地規(guī)模，降低對土地資源的占用。

位于其他地區(qū)的居住用地和居住混合用地(一類居住用地除外)，如根據(jù)項目實際開發(fā)情況，確須規(guī)劃建設(shè)低層住宅以及多層聯(lián)排式住宅的，《指導(dǎo)意見》對該類住宅建筑基底面積總和占項目總用地面積的比例進(jìn)行嚴(yán)格限制，應(yīng)不大于在規(guī)劃條件中約定的居住用地占項目總用地面積的比例上限值的10%。

不應(yīng)將部分綠地

劃作首層住戶專有部分

根據(jù)《指導(dǎo)意見》，居住項目內(nèi)嚴(yán)禁建設(shè)別墅；低層及多層住宅嚴(yán)禁變相建設(shè)為別墅。

除聯(lián)排式住宅外，其他住宅建筑均應(yīng)采用單元式住宅形式。套型設(shè)計應(yīng)符合單元式住宅的布局特征，每個單元設(shè)置的樓梯或樓梯與電梯應(yīng)體現(xiàn)公共屬性，上下樓層的套型結(jié)構(gòu)應(yīng)基本一致。低層和多層聯(lián)排式住宅戶型設(shè)計，應(yīng)與別墅有明顯區(qū)別。各住宅套型在水平方向上，應(yīng)通過首層及以上、全部計算容積率的房間進(jìn)行拼接，拼接處的進(jìn)深長度應(yīng)不小于5米，拼接高度不少于兩個自然層。同時，嚴(yán)禁將別墅套型“拆分”為戶內(nèi)動線布局不合理的多個小套型、偽裝成單元式或聯(lián)排式住宅進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

另外，《指導(dǎo)意見》提出，為保障居住區(qū)內(nèi)綠地和戶外活動空間的公共屬性，在規(guī)劃設(shè)計中，不應(yīng)設(shè)置圍墻或圍欄，將住宅建筑首層住戶外的綠地和戶外活動空間劃作首層住戶的專有使用部分。

分析：“小別墅”或難再現(xiàn) 有利于房價穩(wěn)定

《指導(dǎo)意見》適用于居住用地、居住+商業(yè)（或其他類別規(guī)劃用地）的混合用地開發(fā)的居住項目。在8月13日《指導(dǎo)意見》下發(fā)前，建設(shè)工程設(shè)計方案已獲批的建設(shè)項目，按照已批方案進(jìn)行建設(shè)，或在不改變原規(guī)則總體布局結(jié)構(gòu)的前提下申請方案微調(diào)的，繼續(xù)執(zhí)行原審批標(biāo)準(zhǔn)，不適用于《指導(dǎo)意見》。

《指導(dǎo)意見》介紹，“低層住宅”指一至三層的住宅；“多層住宅”指四至六層的住宅；“中高層住宅”指七至九層的住宅；“高層住宅”指十層及十層以上的住宅；“別墅”指帶有私家花園的低層獨立式住宅等。

當(dāng)前東莞市場上有面積在144平方米以內(nèi)的“小別墅”。記者了解到，“小別墅”每一層面積很小，自帶小花園，或擁有不少的贈送面積。由于“小別墅”產(chǎn)品首付及總價相對較低，逐漸成為市場的“香餑餑”。《指導(dǎo)意見》出臺后，市場上這類型的“小別墅”產(chǎn)品或難再現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士表示，“小別墅”盛行除了能夠以低首付吸引購房者，促進(jìn)成交、回籠資金外，房企熱衷于開發(fā)“小別墅”更重要的原因，是因為“小別墅”單價定價較高，能夠提高樓盤溢價，讓整個項目獲得更高的利潤。

有業(yè)內(nèi)人士分析，昨日《指導(dǎo)意見》印發(fā)，意味著以后東莞市場上或不再有新的“小別墅”產(chǎn)品出現(xiàn)，減少樓盤高溢價定價因素，更有利于房價的穩(wěn)定。同時，也會給市場上高價地項目開發(fā)建設(shè)帶來更嚴(yán)格的要求，推動房企在拍地時更加理性、謹(jǐn)慎。