數(shù)據(jù)顯示，8月份，上海、北京、廣州、深圳等十個(gè)典型城市土地出讓金收入811.6億元，同比增長(zhǎng)149.3%；土地成交均價(jià)為3259元/平方米，[美國(guó)注冊(cè)公司]同比增長(zhǎng)151.4%，已持續(xù)11個(gè)月同比正增長(zhǎng)。

扎堆開戰(zhàn)

此前，很多開發(fā)商為了躲避調(diào)控，進(jìn)軍三四線市場(chǎng)，而在今年卻發(fā)生了逆轉(zhuǎn)：開發(fā)商開始回城，而且更傾向于北上廣這樣的一線城市。

以恒大地產(chǎn)[0.60%]（03333.HK）為例，6月18日，在與中海、華發(fā)、招商、越秀等多家房企激烈交鋒之后，恒大最終以143%的溢價(jià)拿下廣州白云區(qū)沙太南路配件廠地塊。資料顯示，恒大拿下此地的代價(jià)是23.09億元和配建52400平方米保障房，折算樓面價(jià)為26696.5元/平方米。

7月3日，恒大又以35.6億元并配建26萬平方米保障房的代價(jià)，投得北京昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)一居住用地，建筑面積逾51萬平方米，樓面價(jià)6964元/平方米，溢價(jià)率16.67%，這是恒大首次“進(jìn)京”。

9月4日，恒大再以總價(jià)40.4億元、折算達(dá)15453元/平方米的樓面價(jià)，拿下限價(jià)2.2萬元/平方米的豆各莊鄉(xiāng)地塊。以此計(jì)算，該地塊所建項(xiàng)目的最高銷售收入為58.4億元，而項(xiàng)目地價(jià)已達(dá)40.4億元，這意味著地價(jià)占銷售收入的比例為69%。恒大必須將建安、銷售、營(yíng)銷、融資、稅收等其他各項(xiàng)成本控制在總額18億元、平均6110元/平方米以內(nèi)，才能保持盈虧平衡。

國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)專家、[注冊(cè)英國(guó)公司]亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)媒體表示，恒大此次競(jìng)得地塊，銷售價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)房?jī)r(jià)，嚴(yán)重壓縮恒大開發(fā)利潤(rùn)。但不會(huì)出現(xiàn)“零利潤(rùn)”，仍存在一定的開發(fā)利潤(rùn)空間。一是保障房部分開發(fā)利潤(rùn)至少在10%；二是限價(jià)房地塊在銀行貸款與稅費(fèi)方面具有優(yōu)惠政策，可節(jié)省大量的開發(fā)成本；三是限房?jī)r(jià)地塊的開發(fā)成本只要控制得當(dāng)，開發(fā)利潤(rùn)不會(huì)低于10%。

就在同一天，恒大又在杭州歷經(jīng)142輪報(bào)價(jià)，以25.95億元總價(jià)競(jìng)得蕭政儲(chǔ)出[2013]21號(hào)地塊，折合樓面價(jià)10556.5元/平方米。

在前不久的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大地產(chǎn)首席執(zhí)行官、董事局副主席夏海鈞曾表示，目前公司現(xiàn)金流充裕，將重點(diǎn)增加一線項(xiàng)目土地儲(chǔ)備。

CRIC研究中心研究經(jīng)理朱一鳴表示，恒大并不是第一個(gè)“行為反常”的房企，其他專注二、三、四線城市的房企也在今年做出了類似的積極轉(zhuǎn)型。

開發(fā)商糧倉(cāng)充足

佳兆業(yè)2013年中報(bào)透露，今年以來，已斥資86.5億元獲取土地儲(chǔ)備125萬平方米，其中66億元投向廣州、上海、深圳和杭州。

這幾乎是開發(fā)商都洞悉的一個(gè)道理，一二線城市的利潤(rùn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于三四線城市。從抗風(fēng)險(xiǎn)上來說，一二線城市的抗跌性也更強(qiáng)一些。

能去一二線城市的重要原因不外乎開發(fā)商的糧倉(cāng)比較充足。數(shù)據(jù)顯示，恒大上半年現(xiàn)金總額達(dá)419.7億元，加上394.8億元未使用的銀行授信，集團(tuán)目前可動(dòng)用現(xiàn)金流達(dá)到814.5億元，這是恒大的歷史最好水平。

另縱觀萬科、龍湖、綠地等開發(fā)商，今年上半年銷售業(yè)績(jī)都實(shí)現(xiàn)了不同程度的增長(zhǎng)。

此外一個(gè)重要的原因是，通過前幾年的調(diào)控，開發(fā)商的抗調(diào)控能力也在逐年提高，今年變成了一個(gè)“不差錢”的年份。

今年1~7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金約6.6萬億元，[英國(guó)公司注冊(cè)]同比增長(zhǎng)31.5%。2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金約9.6萬億元。

不過，就在7月，中冶集團(tuán)退了南京下關(guān)濱江2號(hào)地塊，這幅地塊是去年的全國(guó)總價(jià)地王，也就在今年，雅戈?duì)朳0.60% 資金 研報(bào)]也退了杭州的申花地塊。