包括北京、上海、廣州、深圳等一線城市，以及重慶、武漢、天津、寧波、鄭州、佛山等二三線城市在內(nèi)的多個城市，已經(jīng)頻現(xiàn)一二手房均價倒掛現(xiàn)象。

這種曾在2008年全國范圍內(nèi)出現(xiàn)的新舊房價背離現(xiàn)象，在2011年下半年大有重新上演之勢。而一二手房價格倒掛往往被認(rèn)為是市場整體回調(diào)的先期征兆。

但更多的業(yè)內(nèi)觀點認(rèn)為，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的剛性需求依然未獲得充分釋放，開發(fā)商資金鏈狀況整體良好，樓市在短期內(nèi)整體出現(xiàn)拐點現(xiàn)象仍是小概率事件。

價差最大時逼近萬元

一向被視為國內(nèi)樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳，一二手房價格倒掛早在今年1月份就開始出現(xiàn)，到5至6月時的價格差最大時每平方米相差近萬元。

由于深圳從5月份實施樓市限價政策，一二手房價格倒掛現(xiàn)象日趨明顯。6月份，萊蒙國際開發(fā)的水榭春天三期以2.1萬元/平方米價格入市，目前該項目二期部分二手放盤價已達(dá)到2.5萬元/平方米；招商雍景灣以3.5萬元/平方米的均價開盤，而該片區(qū)同等二手房價格目前已經(jīng)達(dá)到5萬元/平方米。

6月份以來，深圳新盤價格明顯低于周邊同等二手房價格的項目，還包括中海康城國際、海納時光、招商觀園等多個樓盤。

由于價格優(yōu)勢明顯，上述樓盤開盤當(dāng)日銷售率都在八成以上，部分項目甚至出現(xiàn)“日光盤”，其中中海地產(chǎn)和招商地產(chǎn)當(dāng)日又追加了部分房源。

在整體房價方面，今年以來深圳二手房價格一直高于一手房。中原地產(chǎn)根據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委成交系統(tǒng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，深圳一二手房價格差從2011年1月份逐步擴(kuò)大，5至6月時達(dá)到高峰，7月份有所回落。

一線城市中的北京、上海及廣州，同樣出現(xiàn)一二手房價格倒掛。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月份北京樓市將有26宗項目入市，其中13宗純新盤項目中，除5宗目前尚未公布定價外，其余項目的定價均低于周邊二手房均價，折價幅度在10%~15%之間。

根據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域?qū)ζ煜?00余家門店抽樣統(tǒng)計，當(dāng)前上海一、二手房價格倒掛現(xiàn)象有所加劇，寶山月浦、嘉定南翔、松江新城三個板塊表現(xiàn)尤為突出，部分區(qū)域二手房比新房單價可高出每平方米2300元至3300元。

實施樓市限價政策的廣州增城，一二手房價倒掛現(xiàn)象更為明顯，其中該片區(qū)的知名大盤碧桂園鳳凰城“天麓山”組團(tuán)，不少單位的單價比上一組團(tuán)便宜1000多元。同時，廣州的金沙洲板塊、廣州大道北板塊、番禺南浦島板塊等同樣存在類似現(xiàn)象。

此外，天津、重慶、武漢、寧波、鄭州、佛山、無錫等多個樓市重點調(diào)控的二三線城市，下半年以來也都紛紛出現(xiàn)不同程度的一二手房價倒掛現(xiàn)象，并且呈現(xiàn)愈演愈烈之勢。

樓市拐點仍存爭議

廣東刀客地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長謝逸楓在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時表示，一二手房價格倒掛的城市在下半年和明年初將出現(xiàn)大規(guī)模增多現(xiàn)象。

謝逸楓認(rèn)為，8月底住建部的限購擴(kuò)容城市名單將公布，樓市調(diào)控有緊無松導(dǎo)致市場新增供應(yīng)和庫存巨大，市場購買力下降情況下去庫存化必然受阻。開發(fā)商的資金越來越緊張，為回收資金和完成銷售業(yè)績，很多新盤價格必然低開。

一二手房價格倒掛現(xiàn)象曾在2008年時普遍存在于全國范圍內(nèi)，那一年在全國范圍內(nèi)出現(xiàn)了房價的第一次真正意義上的回調(diào)和拐點。

不過，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，用近期多個城市出現(xiàn)一二手房價格倒掛，來證明樓市拐點來臨尚不充分。在謝逸楓看來，短期內(nèi)的一二手房價格倒掛現(xiàn)象，不是樓市拐點和房價大跌的信號，僅僅是受調(diào)控干預(yù)下的市場正常波動。

最直接的干擾因素是樓市限價政策。目前上海、深圳、廣州增城、廊坊及其下屬市縣等地都實施了樓市限價措施，其中深圳要求部分片區(qū)房價月度環(huán)比零增長。

通過行政措施干預(yù)造成的房價倒掛，被認(rèn)為并不具備市場的普遍意義。實際上，深圳上述低于二手房價格的新盤定價皆受到限價政策的干預(yù)，很多新盤的定價都比預(yù)期要低出10%至40%。為壓縮成本和保證利潤，很多開發(fā)商被迫將精裝房改賣毛坯房，或降低樓盤品質(zhì)和配套，直接導(dǎo)致售價大幅下降。

一二手房價格倒掛的直接影響是，二手房市場成交遭遇嚴(yán)重考驗。多個城市二手房市場成交同比大幅萎縮，二手房中介公司經(jīng)紀(jì)人數(shù)量普遍下降，天津、深圳、上海等地出現(xiàn)不同程度的地產(chǎn)中介關(guān)門停業(yè)現(xiàn)象。

新房價格的松動，則有望帶動二手住宅價格出現(xiàn)相應(yīng)下調(diào)。萬科董秘譚華杰在接受記者采訪時表示，通過研究深圳樓市的歷史規(guī)律，每次房地產(chǎn)調(diào)控時二手房價格都會比一手房價格下調(diào)的幅度更大。深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智預(yù)測，下半年深圳二手房價格整體上有望下降15%左右。

即將到來的“金九銀十”被認(rèn)為是開發(fā)商沖刺全年銷售業(yè)績的最后機(jī)會。中經(jīng)聯(lián)秘書長陳云峰認(rèn)為，一二手房價格倒掛或會讓今年的“金九銀十”交易量回升，但房價大跌的可能性不大。