新地六折甩賣

　　引“崩盤”恐慌

　　就在因春節假期、銀行信貸緊縮等諸多因素影響導致全國商品住宅成交出現普遍下跌之際，日前，有關香港樓市“崩盤”的傳言也開始刮起。[注冊新加坡公司常見問題]長江實業和新鴻基兩大香港地產巨頭同時大幅降價賣樓，難免讓人聯想起去年市場盛傳的“李超人套現逃頂”之說，即預示著樓市已見頂。而且早在去年9月中，香港某私募大佬就直言問道：“誠哥行東，你就算不跟，亦千萬不要行西，買樓投資仲有無運行？”

　　不過，對于媒體的“崩盤”熱議，香港多數地產業界人士卻認為，新盤降價更多是市場營銷策略，其釋放的信號并不足以證明樓市已到拐點。新鴻基地產副董事總經理雷霆更強調，如今香港發展商已適應了去年實施的一手樓新例，并預期今年香港樓價走勢平穩。

　　1

　　今年1月，香港已出現大發展商折讓賣樓現象。當時李嘉誠旗下的長江實業推售香港首個新年樓盤“DIVA”折讓出售，并給予買家25%的優惠。

　　分析：長江實業董事趙國雄對降價的解釋是，并非跟隨其他發展商進行減價，只是長實推新盤時常會給予優惠。他表示，盡管香港樓價未能維持此前30%~40%的漲幅，但預計可達到10%的升幅。

　　2

　　2月10日，新鴻基集團減價推售元朗住宅項目“爾巒”156個尾貨單位，平均尺價8526港元，較去年首推時驟降35%，此價格據稱比同區二手樓價都要低10%~15%；若再計算印花稅回贈因素，則減價幅度達40%。

　　分析：“爾巒”的降價其實可理解為優惠清尾貨之舉。據了解，此次該盤推售的156套尾貨單位，折后平均尺價為8527港元，而去年該盤的平均尺價為1.5萬港元，確實是打了六折。新鴻基地產副董事總經理雷霆回應稱：“低價更多源于結構性因素，去年推出的是面積較大的四房公寓，此次主推三房和兩房小單位，難以直接比較。”再加上“爾巒”位于元朗的鄉郊邊緣地帶，有交通劣勢。雷霆表示，“爾巒”往后加推單位將會加價，加幅則要視乎市場。

　　3

　　2月12日，[新加坡公司注冊規定]香港屯門兩幅限量地以遠低于市場預期的價格成交。每平方英尺地價最低2129港元，創12年來新低。

　　香港業界判斷：“熊市”未到

　　戴德梁行香港區董事總經理、北亞區策略發展顧問部主管陶汝鴻指出，本次香港房地產商并不是直接降價，而是針對香港特區政府樓市調控雙倍印花稅和買家印花稅的“雙辣招”，開發商幫助買家付出30%的稅。這些稅本來應該是買家來付，但是發展商為了快點賣掉房子，所以愿意為買主付印花稅。

　　先劈價，后漲價

　　或為測試市場反應

　　有中介人士指出，部分新樓盤降價并非是香港樓市轉入“熊市”的開始，其主要原因是由特區政府調控樓價的樓市“辣招”以及美聯儲的退市所引起。而且，降價銷售的樓盤大多位置較為偏遠，交通狀況、配套設施并不完善，降價是為了吸引客戶。去年，新鴻基旗下的豪宅盤“天巒”就曾上演過這種“先劈價、后漲價”的戲碼，以測試市場的反應。

　　中原地產相關人士表示，“熊市”是不論樓價高低，都沒有人買，但現在市場的需求依然旺盛，并且七八成左右都來自香港本地。

　　利嘉閣地產的研究人士也認為，長江實業、新鴻基樓盤降價尚未產生連鎖效應。一般來講，衡量香港樓市表現有兩個標準：即中原城市領先指數和屋苑租金。目前，中原城市領先指數尚未跌破上輪“熊市”的低位100點，而私人住宅租金亦高于去年同期每平方英尺22.7港元的水平。就目前情況看，判斷香港樓市進入“熊市”為時尚早。

　　業界普遍認為，由于全球經濟發展尚算穩定，調整將是溫和的。有機構就預測，香港新盤減價將沖擊二手房，預期今年二手樓價下跌10%。如果其他地產商跟隨減價賣樓的話，新盤定價有可能會“一浪低于一浪”，而急于套現的二手房業主唯有減價爭奪客源，假如一手房及二手房的價格齊跌，香港樓市才真的面臨轉折點。

　　炒樓“熱錢”出逃

　　才是樓市疲軟根本

　　不過，值得關注的是，全球金融大環境的變化確實會引發香港樓市走向的變化。一直以來，香港作為對全球資金動向最敏感的開放式經濟體，[在新加坡設立公司代表處]國際金融一有風吹草動，樓市便搖晃不已。美聯儲退市已造成資金從新興國家大規模流出，原為低利率資金堆積出來的“炒樓”熱潮自然會減退，這是香港樓市疲軟的根本。

　　陶汝鴻認為，香港樓市的拐點2013年就已經出現，房價在壓力下從高峰下調，未來也有繼續下調的壓力。如今，由于開發商帶頭為新開盤項目提供折扣優惠，間接下調房價，令買主傾向于購買一手房，這給二手房房價下行帶來壓力。數據顯示，截至目前，香港二手房已有5%~10%的降幅。

　　與此同時，內地對香港的影響也越來越大。從香港的角度看，一方面，內地經濟保持穩定增長，內地金融系統穩健、不易受國際沖擊，對香港起著重要的支撐作用；另一方面，內地收緊銀根、整頓“影子銀行”加上打擊腐敗的舉措，又客觀上影響了對香港樓市的需求。某國際金融機構高管直言：“‘影子’銀行遭遇‘收水’，這比美聯儲退市更值得新興市場憂慮。”

　　內地專家預測：“高位震蕩，逐步降溫”

　　對內地而言，讓市場感到一絲不安的是，就在香港樓市開盤降價的消息引發廣泛關注之際，內地同時傳出恒大地產已啟動大范圍降價的消息。媒體報道稱，恒大地產將在全國142個城市實行折扣優惠，通過恒大內部員工介紹可額外享受9.7折優惠，其中，恒大在鄭州、合肥、沈陽的項目已經出現不同程度的優惠。克而瑞的監測也顯示，近期內地樓盤降價現象明顯。

　　三四線城市房價可能驟降

　　日前，萬科董事長王石也表示“2014年樓市‘非常不妙’。”一時間，樓價是否將遭遇“普降”成為市場關注的焦點。悲觀派認為，近期內地部分城市樓市庫存嚴重過剩的報道頻現，三、四線城市風險積聚。地價與房價雙雙攀高，讓習慣使用“投資回報率”作為衡量標準的外資感到心里不踏實，因此，樓市分化的態勢將在今年加劇。其中，一線城市和熱點二線城市樓市暫難降溫，但部分三、四線城市存在房價驟降的可能。

　　樂觀派卻認為，樓市將在3月起飛，5~8月火爆。2014上半年是投資買房最佳時機。持此觀點的是保利地產的余英。對市場持理性樂觀的還有一直預測走勢很靠譜的上海易居研究院副院長楊紅旭，他認為，1月房市成交低迷主要是春節的因素。雖然成交暫時低迷，但價格仍在上漲，并未能明顯降溫。從3月份開始，住宅成交量就會反彈，預計至6月份，這期間成交重新比較活躍。但從短周期來研判，全年走勢將呈現“高位震蕩，逐步降溫”。

　　楊紅旭認為，2014年與2013年相比，全國商品房成交量仍將是正增長，但漲幅將由去年的17%降到8%左右。與成交量相適應，2014年全國房價依然總體上漲，但漲幅會進一步收窄，全年估計上漲6%~7%，上半年還會漲，下半年可能趨于止漲、盤整，甚至小跌。

　　廣州城區樓暫無降價跡象

　　廣州一房企營銷老總認為，港企的賣樓方式有許多“假動作”，目前還不好下結論，而且恒大的降價也主要在二、三線城市。因此，接下來要看萬科、保利等幾大巨頭在全國的具體策略，才能預期今年的樓市走向。

　　就廣州而言，隨著番禺住宅“地王”的亮相以及增城從化撤市設區，將帶來一波成交行情，市場購買氣氛將被有效調動。再加上基于城區住宅項目的不斷減少，因此，今年廣州城區的樓價仍難有下降的空間。