在德國，規(guī)劃和設(shè)立大型零售網(wǎng)點，一方面要符合德國國土規(guī)劃對所有建設(shè)項目的通性的要求，另一方面又有其特殊性。總的說來，相關(guān)的法規(guī)大致分為四個層次：

首先，國家級。相關(guān)的國家法律是德國“基本法（GG）”、“建設(shè)法典（BauGB）”和“聯(lián)邦國土規(guī)劃法（ROG）”，德國聯(lián)邦交通、建筑和住房部頒布了適用于德國全境的“建筑利用條例（BauNVO）”。

其次，州級。德聯(lián)邦各州依據(jù)“州規(guī)劃法（LPlG）”制定出符合本州特色的“州綜合發(fā)展計劃（LEP）”和“州土地規(guī)劃大綱（LROP）”，規(guī)定了州內(nèi)綜合發(fā)展的基本原則、目標(biāo)和州內(nèi)的空間結(jié)構(gòu)。同時，各個聯(lián)邦州的建設(shè)部負(fù)責(zé)制定大型零售網(wǎng)點具體實施規(guī)范，名稱各有不同，但內(nèi)容大體一致：如梅前州由州勞動、建筑與區(qū)域發(fā)展部(MABL)公布了“州規(guī)劃和建筑指導(dǎo)計劃中的大型零售網(wǎng)點的設(shè)立及其批準(zhǔn)程序公告（Großflächige Einzelhandelseinrichtungen in der Landesplanung, der Bauleitplanung und den Baugenehmigungsverfahren）”，柏林的城市發(fā)展部(Senatverwaltung für Stadtentwicklung)則推出了“柏林設(shè)立大型零售網(wǎng)點實施規(guī)范（Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin）”等。

再次，區(qū)域級。各州以下的行政專區(qū)（Regierungsbezirk）制定“區(qū)域發(fā)展計劃（GEP）”，明確該專區(qū)的土地規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展的目標(biāo)。

最后，地方級。市鄉(xiāng)鎮(zhèn)（Gemeinde）政府出臺本地方的“建筑指導(dǎo)計劃（Bauleitplanung）”和“土地使用計劃(FNP)”，依此制定具體的“營建計劃（Bebauungsplan）”，規(guī)劃本地區(qū)發(fā)展用地，設(shè)立大型零售網(wǎng)點。

一、        大型零售網(wǎng)點的定義。

根據(jù)“建筑利用條例”第11條定義，大型零售網(wǎng)點包括3種類型：

1.     購物中心（Einkaufszentren）

購物中心必須是一個整體規(guī)劃、整體預(yù)算、整體建設(shè)、整體管理的建筑大廈（或建筑群），內(nèi)有多家不同大小、不同種類的零售商店，往往還附有提供餐飲娛樂服務(wù)的其它店鋪。最低限度要求有一個統(tǒng)一對外的代表性組織，通過聯(lián)名廣告等形式，在顧客眼中形成一個共同成長、內(nèi)部彼此聯(lián)系的整體的形象。

2.     大型零售商店(Großflächige Einzelhandelsbetriebe)

指因其種類、地點和規(guī)模，能對實現(xiàn)聯(lián)邦州的規(guī)劃目標(biāo)或是對城市的發(fā)展和規(guī)劃產(chǎn)生重要作用的零售店。大型零售商店可以是專門主題或是混合主題，如：日用品市場、百貨商店、家具商店、布料市場等。它絕大部分的產(chǎn)品必須銷售給私人最終消費者。大型零售商店的最小銷售面積即為社區(qū)商店的最大銷售面積*700m²。

（*面積Verkaufsfläche：包括商店內(nèi)的過道、樓梯、設(shè)施占地、付款區(qū)、櫥窗、展臺等常年或是季節(jié)性使用的面積。當(dāng)無法詳細(xì)測算時，就以樓層平面面積的2/3計為銷售面積。貨倉式商店和倉庫直銷店的倉庫區(qū)面積直接計入銷售面積。關(guān)于銷售面積的定義適用于購物中心、大型零售商店和其它大型商店三種類型。）

3.     其它大型商店(Sonstige großflächige Handelsbetriebe)

指在核心區(qū)*以外的專門區(qū)（Sondergebiete）設(shè)立的大型商店，他們對私人最終消費者的銷售額占總銷售額的比重應(yīng)該超過10%，其中包括直銷和賣給另一商家供其私用的銷售額。其它大型商店有與大型零售商店相似的作用。單純進(jìn)行批發(fā)業(yè)務(wù)的商店不屬此類。

（*根據(jù)德國“建筑利用條例”第1條規(guī)定，市鄉(xiāng)鎮(zhèn)的“土地使用計劃”可以將地皮大致分成4類面積：住宅建筑面積、混合建筑面積、開發(fā)建筑面積和特別建筑面積，“土地使用計劃”的有效期一般為15年。市鄉(xiāng)鎮(zhèn)的“營建計劃”又進(jìn)一步可以將地皮細(xì)分為10種區(qū)：小農(nóng)場區(qū)、純住宅區(qū)、一般住宅區(qū)、特殊住宅區(qū)、鄉(xiāng)村區(qū)、混合區(qū)、核心區(qū)、開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)、專門區(qū)，“營建計劃”有效期一般低于10年。）

二、        德國設(shè)立大型零售網(wǎng)點的3大基本原則。

1.     保護(hù)社區(qū)商店生存不受核心區(qū)或?qū)ｉT區(qū)的大型零售網(wǎng)點威脅。

2.     保護(hù)現(xiàn)有的大型零售網(wǎng)點生存不受將建的大型零售網(wǎng)點威脅。

3.     保證城市基礎(chǔ)設(shè)施得到充分利用。

三、        大型零售網(wǎng)點對州規(guī)劃和城市建設(shè)的影響。

“建筑利用條例”指出，樓層面積超過1200m²的大型零售網(wǎng)點可能對州規(guī)劃和城市建設(shè)有較大影響。各州的具體實施規(guī)范對此做出了解釋。以梅前州的“州規(guī)劃和建筑管理規(guī)劃中的大型零售網(wǎng)點的設(shè)立及其批準(zhǔn)程序公告”為例：

1.     對人民生活供給的影響

在某一個地點設(shè)立大型零售網(wǎng)點，有可能使這一地點的供應(yīng)量過剩，而導(dǎo)致其它住宅區(qū)的社區(qū)商店數(shù)量不足，特別令非機(jī)動人群的生活需求無法得到保障。衡量這種影響的依據(jù)是:大型零售網(wǎng)點所在地的人群購買力和每位居民分?jǐn)偟降臓I業(yè)面積。

2.     對所在市鄉(xiāng)鎮(zhèn)和其它市鄉(xiāng)鎮(zhèn)的核心區(qū)的影響

市鄉(xiāng)鎮(zhèn)本身有行政中心或是區(qū)中心，在市鄉(xiāng)鎮(zhèn)邊緣地區(qū)設(shè)立的大型零售網(wǎng)點有可能影響核心區(qū)的發(fā)展規(guī)劃。

3.     對交通的影響

除了交通的安全性和便利性外，還必須考慮到計劃設(shè)立的大型零售網(wǎng)點可能對附近居民的生活帶來的車輛噪聲干擾。此外，還要為顧客和卸貨車準(zhǔn)備足夠的停車位。

4.     對地區(qū)形象的影響

大型零售網(wǎng)點對附近地區(qū)的形象有影響，它的棚式大屋、單調(diào)立面和廣闊停車場都有可能破壞這一地區(qū)的和諧形象。特別是在歷史紀(jì)念性建筑和市鄉(xiāng)鎮(zhèn)標(biāo)志性建筑的附近，大型零售網(wǎng)點與周圍的環(huán)境將很難融合。

5.     對生態(tài)的影響

   需要注意修建大型零售網(wǎng)點對水、土壤、空氣和小氣候帶來的影響。

6.     環(huán)境污染

   設(shè)立大型零售網(wǎng)點后，往來顧客和貨車可能對周圍鄰居帶來 “聯(lián)邦排放保護(hù)法”中提到的噪聲、廢氣和氣味騷擾。

   計劃設(shè)立大型零售網(wǎng)點的申請單位，必須向所在州的建筑監(jiān)督機(jī)構(gòu)(Bauaufsichtsbehörde)提交書面材料，證明項目不會對州規(guī)劃和城市建設(shè)產(chǎn)生以上影響。

四、        各州在“州土地規(guī)劃大綱”中明確設(shè)立大型零售網(wǎng)點的目標(biāo)

根據(jù)“德國建設(shè)法典”第1條的規(guī)定，所有重大項目的規(guī)劃都有義務(wù)遵守本州土地規(guī)劃大綱規(guī)定的原則和目標(biāo)。

依據(jù)梅前州的土地規(guī)劃大綱，設(shè)立零售網(wǎng)點的目標(biāo)應(yīng)該是：

1.建立疏密有致、充分展開的零售網(wǎng)絡(luò)，以需求為導(dǎo)向，在全州所有地區(qū)保障人民的貨物供給。按照德國“中心*地點系統(tǒng)（System zentraler Orte）”的劃分：由市中心和上中心地區(qū)（Oberzentren）的商行提供精品和特種貨品；下中心地區(qū)（Unterzentren）和鄉(xiāng)中心的零售商店提供滿足所有日常生活所需的貨品；在鄉(xiāng)村地區(qū)，要有交通便利的滿足生活基本需求的零售網(wǎng)點。

（*何處為中心地區(qū)，在各州的土地規(guī)劃大綱上都已嚴(yán)格確定。）

2. 在中心地區(qū)設(shè)立的大型零售網(wǎng)點，一方面考慮到其覆蓋地區(qū)的購買力，避免越界而影響到社區(qū)商店的生存，以保證非機(jī)動人群的生活供給；另一方面又要保證自身的豐富多樣和相當(dāng)?shù)囊?guī)模，才能符合中心地區(qū)的形象。

3.設(shè)立、改建或擴(kuò)建大型零售網(wǎng)點，要和城市建設(shè)規(guī)劃統(tǒng)一。不能讓其規(guī)模、行業(yè)類別和設(shè)立后的系列效應(yīng)影響市鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心地區(qū)的作用和城市建設(shè)結(jié)構(gòu)。

根據(jù)以上3個目標(biāo)，一般說來大型零售網(wǎng)點只在不同等級的中心地區(qū)設(shè)立；在非中心地區(qū)設(shè)立的大型零售網(wǎng)點只作為特殊情況對待，如在功能上和空間上與中心地區(qū)相結(jié)合的地區(qū)（供應(yīng)區(qū)或附屬區(qū)）；在城市開發(fā)區(qū)或工業(yè)區(qū)（Gewerbe- und Industriegebieten）不能設(shè)立大型零售網(wǎng)點。

允許在邊緣地區(qū)設(shè)立的大型零售網(wǎng)點，只能銷售對中心地區(qū)影響最小的產(chǎn)品，如：家具，墻紙、地毯、裱層，汽車及配件，建材和園藝用品，燃料等。

如果在邊緣地區(qū)設(shè)立專門銷售以下商品的大型零售網(wǎng)點，則對中心地區(qū)和市內(nèi)發(fā)展有不良影響，如：食品和小吃，日用化工品和香水，紡織服裝，鞋類、皮具，鐘表首飾，相機(jī)、光學(xué)儀器，玩具、體育用品，文具、書籍、辦公用品，工藝品，音像、家電，日用器皿、玻璃、瓷器，自行車等。

此外，在設(shè)立大型零售網(wǎng)點項目時還要顧及的地方有：

－鞏固中心地位與保持分散零售結(jié)構(gòu)相結(jié)合

－設(shè)立大型零售網(wǎng)點與市鄉(xiāng)鎮(zhèn)自身的發(fā)展方向相結(jié)合

－確定面積時本著盡量減少占用自然環(huán)境和風(fēng)光地的原則

－保護(hù)這一地區(qū)的標(biāo)志性建筑和具歷史意義的老城區(qū)

－首先考慮改造或激活原有的專門區(qū)，來設(shè)立大型零售網(wǎng)點，而不是首先考慮開辟新的專門區(qū)。

－減少交通負(fù)荷，或?qū)⒉糠止�路交通轉(zhuǎn)移到軌道交通（有軌電車、地鐵、城鐵等）

五、        市鄉(xiāng)鎮(zhèn)在制定“建筑指導(dǎo)計劃”時需要提前注意的地方

市鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)節(jié)區(qū)域內(nèi)的大型零售網(wǎng)點最有效的手段，就是提出一個合理的“建筑指導(dǎo)計劃”。在這一指導(dǎo)計劃中要明確，大型零售網(wǎng)點只能在核心區(qū)和其它專門區(qū)設(shè)立，不能在城市開發(fā)區(qū)或工業(yè)區(qū)；必須指明哪里是核心區(qū)和其它專門區(qū)，以此保證在其它地區(qū)不設(shè)立大型零售網(wǎng)點。市鄉(xiāng)鎮(zhèn)不能因為設(shè)立某大型零售網(wǎng)點而影響自身和相鄰市鄉(xiāng)鎮(zhèn)的地區(qū)發(fā)展和改造計劃。

1.明確核心區(qū)時，不能將一個必需的專門區(qū)上升為一個核心區(qū)，必須明確兩者的區(qū)別。

2.在專門區(qū)設(shè)立大型零售網(wǎng)點，可以規(guī)定該網(wǎng)點的最大面積和最高樓層；或者明確規(guī)定哪些種類可以開放，哪些種類不允許設(shè)立；兩者還可以結(jié)合，比如規(guī)定銷售哪一類產(chǎn)品的零售店最多可占用多大的面積。

3. “建筑指導(dǎo)計劃”必須國土規(guī)劃以及州規(guī)劃目標(biāo)相結(jié)合。在“建筑指導(dǎo)計劃”的基礎(chǔ)上，市鄉(xiāng)鎮(zhèn)再針對一小塊城區(qū)或是一處地皮提出具體的“營建計劃”。當(dāng)該營建計劃與后來公布的土地規(guī)劃方案（Raumordnungsprogramme）的目標(biāo)相左時，市鄉(xiāng)鎮(zhèn)有義務(wù)調(diào)整自己現(xiàn)行的營建計劃。因為改變營建計劃有可能造成損害，所以規(guī)定由此造成的建筑物嚴(yán)重貶值或功能缺失，土地所有人*有權(quán)要求賠償（Entschädigungsanspruch）；如果建筑物在使用了７年以后才喪失或改變功能的，則業(yè)主只能對侵犯了已經(jīng)執(zhí)行過的功能提出賠償。市鄉(xiāng)鎮(zhèn)可以要求州進(jìn)行賠償。

（*德國只有10-20%的土地歸國家/市鄉(xiāng)鎮(zhèn)所有，其它歸私人所有。）

某一市鄉(xiāng)鎮(zhèn)在提出其“建筑指導(dǎo)計劃”時，要在相關(guān)有限范圍內(nèi)引入表決（Abstimmung）機(jī)制，如該計劃波及的相鄰市鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有被邀請參加表決程序，它們有權(quán)對可能造成的損害到法庭進(jìn)行防御性申述（Abwehranspruch）。

此外，“建設(shè)法典”第4條規(guī)定的“公共利益承擔(dān)者參與”范疇里，在提出設(shè)立大型零售網(wǎng)點計劃時，以德國地區(qū)工商會的參與最為重要。

六、        單個項目的許可

許可流程如圖：開發(fā)申請人 ===>>向市鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府遞交申請===>>市鄉(xiāng)鎮(zhèn)檢驗是否符合原有營建計劃或者提出新的營建計劃===>>公開表決===>>市鄉(xiāng)鎮(zhèn)委員會審查===>>州建筑行政官署檢驗批準(zhǔn)

     另外，德國沒有具體規(guī)定，限制多少人口的市鄉(xiāng)鎮(zhèn)只允許設(shè)立最大為多少面積的大型零售店。